| 上海楼市陷入了低谷 投资资本面临洗牌 |
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| 2008-02-29 10:25 文章来源：21世纪经济报道 |
| 文章类型：转载 内容分类：新闻 |
本报记者 田新杰
“我现在手上还有8套房子，市场均价都是在2万元／平方米以上的，手头有点紧，打算卖出一两套缓一缓。”一位在上海投资房产多年的台湾朋友告诉记者。而记者的另外一位朋友透露，他认识的一位女士，资金实力雄厚，手头持有陆家嘴(27.05,0.06,0.22%,吧)的滨江房源26套，即使现在行情不好，也并不考虑出货。
毫无疑问，上海楼市目前陷入了低谷，对手持房产的投资者来说是个考验。不过，上述两种表现截然不同的投资客，代表了目前投资客的两种不同表情。
“预期后市在短期内很难获得新的上涨动力，这一点几乎是共识了，只是对楼市盘整时间长短的判断各不相同，加上投资客本身不同的财务状况和资金压力，部分投资客已开始出货逃顶。”上海北孚地产研究所副所长刘光东指出。
出货逃顶
在上海境外人士尤其是台湾投资客中颇有资历的沪上楼市资深专家蔡为民向记者表示，对手中持有房产的投资者而言，由于承受着时间、利息等各种成本压力，房价停滞或者仅是微涨都意味着损失。而如果房价出现下跌或者未来预期下跌，必然会有投资者出货甚至抛售离场。
蔡为民所指的这种对投资者不利的局面，已在上海楼市初露端倪，投资者出货的情况也在逐渐增加。
“现在出货，或许还可以理解成是逃顶。”据蔡为民估计，目前选择出货逃顶的投资者约有一成。
记者从上海大型中介公司美联物业了解到，自部分新盘出现打折动作后，上海二手房价也开始松动。部分区域二手房东也开始主动下调挂牌价，下调幅度从3%至8%不等。
在上海北外滩板块的代表楼盘白金府邸、耀江国际广场等楼盘的房价已出现松动，部分房东已将总价下调了3%左右。在美联物业挂牌的新外滩花园一名拥有较好楼层的物业房东，在与买家面议后，主动将手中开价为420万元的三居室住房下调至385万元，降价幅度达到8%，低于市场价。
一位中介人士透露，出现类似房东让步的情况一般出现在投资客相对集中的区域，房源多集中于均价较高的中高档楼盘。
除了北外滩板块外，曾一度是投资客云集的上海普陀区长寿板块，房东降价情况则更为普遍，整个板块近期的成交价格较挂牌价下调5%左右。美联物业普陀区区域经理张磊表示，“该板块内不少楼盘房东是同时有两套或以上住房(有贷款)的投资者，去年央行连续六次上调贷款利率后，已使这部分购房者还贷压力增加，不少房东决定卖掉手中部分房源，以缓解2008年的还贷压力。”
美联物业的统计还显示，受一手楼盘降价促销影响，20%的二手房房东愿意下调房价，表示如果遇到有诚意的买家，交易价格可以再商量。
这种投资客的心理变化同样在最近几年上海楼市的“领涨板块”——新江湾城区域出现。21世纪不动产的最新报告显示，新江湾F地块的底价出让对板块内的存量房市场产生了一定冲击，少量之前罕见于市的湿地公园景观房近日现身二手房市场。
然而，部分投资客作出让步并不能从整体上改变市场交投的冷淡，中介的日子并不好过。来自上海中原地产180家门店的统计数据显示，今年2月份，二手房成交量只相当于去年同期的60%左右，同比下降四成。中原地产有关人士介绍，春节过后，客户看房量较年前大幅增加了3倍左右。但看房量增加并未拉动成交量，上海二手房市场依旧低迷。
楼市投资资本面临洗牌
在蔡为民看来，投资者逃顶，主要是因为信心受到目前市场低迷的行情影响，多数投资者预测，未来至少三个季度的时间内，上海楼市的颓势难改，如果资金有压力，现在逃顶是个选择。
据上海二手房指数办公室分析，受银行控制信贷、挂牌房源销售周期加长，以及后市暂不明朗等因素的影响，上海二手房市场价格涨幅回落、成交低迷不前的清淡局面短期内仍将持续。
这种市场低迷在别墅市场上最为明显。搜房别墅网数据统计显示2008年1月独立别墅市场新增供应面积13114平米，成交29102平米，供应成交量均呈持续下滑态势。1月全市独立别墅成交2.9万平米，环比下降22.41%，同比下降64.25%，为2007年以来最低值。
“但目前选择逃顶的投资者毕竟还是少数，大部分房源持有者依靠在前几年楼市投资倒手积累的资金实力，短期内并不会有太大压力。多数投资客认为，只要熬过去，又将是春天，毕竟认为后市会大跌的投资者还是少数的。”蔡为民分析。
而在部分实力不济的投资逃顶出货、大房东继续持有的过程中，整个楼市的投资资本也迎来了盘整甚至洗牌的机遇。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄则向记者透露，市场上资金充裕的基本面并没有改变，而部分资金已经开始寻找新的投资热点。
据了解，最近商铺、写字楼上出现了一些大买家，资金流入明显。“通货膨胀和消费升级、住宅到了阶段性高位、投资者调整投资目标，这三点是主要原因。另一方面，与一些价格高企的住宅物业相比，商铺市场上寻找还处于相对价格地位的投资机会并不少。”薛建雄指出。
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