| 夏正梅：德国房价为什么10年不涨反缩水 |
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| 2008-03-25 09:10 文章来源：中国网 |
| 文章类型：转载 内容分类：新闻 |
过去十年，德国房价平均每年上涨1％，而物价总体水平每年平均上涨2％；扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。自1977年以来，德国平均房价上涨60％，而同期个人收入已增长了3倍。（3月23日齐鲁晚报）
在当前我国房价居高不下的今天，德国房价10年来不涨反缩水，恐怕不能不说，对我们有所启示意义。那么德国在控制房价上有什么秘诀吗？如果说有什么秘诀的话，无非这几点值得我们参考。
一是大量建设平民住房。德国目前有8200万人口，德国人口出生率连年下降，预计到2050年德国人口将比目前减少10％，而住房总数约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。供求平衡仍然是稳定房价的硬道理，这对我们一些地方喜欢建设豪华住房和公寓来说，尤其值得学习。
二是大力发展房屋租赁市场。德国自有住房率为42％，租赁住房率却达到58％，特别是年轻人中77％是“租房族”。德国租赁住房为什么这么发达？原来政府自身很重视公房建设，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，同时政府还鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20％，就构成违法行为；超过50％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。所以正因为如此，德国许多人都喜欢租房，几乎只要你愿意租房，就能租到房子。
可是我们中国呢？建设部的一份汇报材料显示，每年500亿元，这是廉租住房对象范围扩大到低收入住房困难家庭所必须的资金需求。建设部住房保障与公积金监管司住房保障与房改指导处处长刘霞日前在2008南宁房地产论坛上透露，截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金已达154亿元。廉租房实行这么多年，总共不过154亿元，可见我们在廉租房上和人民的住房需求有多大的差距，这也就难怪为什么这么多人喜欢买房，当买房的人越多，自然的就会造成房价高涨。
三是德国房价10年不涨反缩水也和德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，正因为如此，德国房价稳定，几乎难以形成炒房潮流。
最后一点值得我们参考的是，德国这么做，不但是政府的政策，有许多已经上升为法律。如德国宪法明确规定，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一。有了法律的保障，所以没有一个地方政府敢通过抬高地价和房价来增加税收。（夏正梅）
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