| 李开发：经适房定位难 北京办法积极但有四不足 |
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| 2007-11-12 14:54 文章来源：新浪财经 |
| 文章类型：转载 内容分类：新闻 |
昨日,备受瞩目的北京市经济适用住房准入标准终于出台，这是一项关系民生的重大政策，它的出台在全国将有标杆意义。
近五年来，经济适用房的开发与分配已经成为争议的焦点。今年三月，温总理在政府工作报告中明确，要重点开发面向广大百姓的普通商品住房。所谓重点，就是数量要多，要占到一个重要地位；所谓面向普通百姓，就是普通百姓能够购买得起。就象我们生产汽车，决不能把奔驰车面向广大普通百姓，因为普通百姓没有购买能力，所以是白搭。观察这一次北京出台的经适房的准入标准，政府拿出了许多积极的内容，其中关于民生的善意值得高度肯定。但是，尽管如此，仍然有许多内容依然存有空白。主要有四个方面，值得思考。
一、经济适用房的性质与定位怎么找到谱
目前全国的现状是：94%左右的住房开发定性为“商品房”，所谓保障性住房，目前说不清究竟有几类，我们研究者也说不清，怎么保障也说不清，什么样的人该享受保障性住房也说不清。经济适用房是一种，限价房也是一种，廉租房也是一种，目前就这三种。首先是“经济适用房”没谱，从定性上看，经济适用房的性质是微利的“商品房”，既是商品，按道理是随行就市，但经济适用房不是，这是一个大的定性矛盾。再说“微利”，也不知道什么标准，究竟多少利润叫做微利，什么标准管理并限制了开发利润。然后是限价房，这东西更是没谱，今天限价是4500元/平方米，明天就变成6500元/平方米。廉租房也是如此，虽然性质明确，但是标准并不具有确定性。
二、经济适用房究竟保证多大的面？
从根本上来说，多少人能从经济适用房当中解决家庭住房问题。经过近10年发展，目前从每年不同类型的住房建设状况来看，商品房的比例占去了90%多，经济适用房大约只占不到5%，而廉租房则不足1%。经济适用房在保障性住房的中地位与作用，取决于面向的人群的多少。究竟有多少家庭该获得经济适用房。这一次北京市出台这个办法，明确了相应的标准。这是非常重要的。但是保障的面多大，并不明确。因为要与经济适用房的房价结合起来。房价高低决定有多少人买得起。那么经济适用房占其中多大供应比例，这也是没有确定的内容。
三、关于经济适用房的购买户的承受能力。
依据这一次出台的标准，北京市的三口之家的经济适用房购买资格三口之家的年收入上限，明确规定是45300元，请注意这是准入的“最高标准”。超过了标准是没有资格购买经济适用房的。北京市去年的人均收入是19958元。有调查结果表明，城市20%低收入家庭总财富量只占高收入家庭的总财富量的4.7%左右。如果把这一比例用到北京市，在百分表中，居于最高位置的20%居民家庭2006年年收入达到15.86万元，而最低的20%居民家庭年收入则不足万元。按这次确定的标准上限，家庭月收入为3775元。另按购房贷款的相关控制，月供不能超过收入的40%，那么每月购房的月供(贷款8成20年为期)，月供不能超过1510元。再确定一下，三口之家经济适用房户型小到50个平方米。经测算，只有当每平方米为5004元时，总房款为25万元，才能购买得起。因为这样的一个准入标准是最高限，也就是说，当经济适用房的房价是5000元/平方米左右时，也只有达到最高准入的标准的家庭才能购买得起。前不久，据笔者研究，北京的经济适用房的合适房价应在3637元左右为适宜。而政府为了保证能享受经济适用房的家庭能够购买得起，这就需要把经济适用房的房价控制好。
四、关于经济适用房的申请与监管依然有较大空白。
这是一个几年以来群众反应最大的问题。正象潘石屹先生所说的那样，是“有钱人拿走了穷人的救济粮。”联系过去的经济适用房分配事实，作假犯科的比比皆是，开着奥迪的买经济适用房一直为人诟病。目前政府出台的三级公示实际上只是政府出台的事前监督，但事先监督往往问题多多，以前凡是作假获得经济适用房的，至今都住得好好的就是实例。而核心是事后监督。笔者看来，中国的事情目前要在事后监督上下功夫，并且特别是要和经济挂钩。比如，有人质疑某户的申请，有一定依据后向政府部门提出，政府必须受理，认真查办。如果查出来，就应当按照总金额给予多少的奖励，比如3-5%。现在没有重奖已经办不成事了。如果反映人也符合申请资格，那么政府应当优先解决经济适用房，并且对通过虚假资格获得经济适用房资格的，应当责令退房，并且予以重罚。不这样，作奸犯科就不会终止。
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